S E N T E N Ç A
DANTAS GESTÃO CONDOMINIAL SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA, devidamente qualificada na inicial, propôs a presente ação de procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, em face do CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO DE SÃO PAULO – CRA/SP, objetivando provimento jurisdicional que suspenda os efeitos do Auto de Infração nº S012398 e do processo administrativo nº 015739/2023, determine a baixa do protesto lançado em seu nome, e declare a inexigibilidade de sua inscrição junto ao conselho réu, com anulação dos atos administrativos decorrentes.
Alega que exerce exclusivamente a atividade de sindicatura profissional, sem realizar qualquer serviço típico da profissão de administrador, sendo indevida a autuação promovida pelo CRA/SP e o registro compulsório. Sustenta que a exigência viola a legislação de regência e a Constituição, além de ter resultado na imposição de multa e protesto de título que lhe causaram prejuízos.
A inicial veio acompanhada de documentos.
O recolhimento das custas processuais está comprovado no ID 358926546.
O pedido de tutela de urgência foi indeferido (ID 358937606).
Comunicado da decisão nos autos do agravo de instrumento que foi julgado deserto (ID 364534489).
Citado o Conselho Regional de Administração de SP ofereceu contestação sustentando que a Autora está, sim, sujeita ao registro obrigatório, pois desde 2023 exerce atividades típicas da área de Administração, como gestão geral, financeira, de materiais, pessoal e assessoria. Argumenta que a empresa atua na “gestão e administração da propriedade imobiliária” (CNAE 68.22-6-00), atividade privativa de Administrador conforme a Lei nº 4.769/65. Destaca ainda que o site institucional e o contrato social confirmam a administração de condomínios como atividade principal, sendo vedado negar o conteúdo do contrato, nos termos do art. 219 do Código Civil. Requer, assim, a improcedência do pedido autoral (ID 365073088).
Despacho para que a parte autora se manifeste sobre a contestação em 15 dias. Nesse mesmo prazo, ambas as partes devem indicar as provas que desejam produzir, justificando sua necessidade e pertinência (ID 365137969).
Manifestou-se o CRA/SP em alegações finais, e que não há provas a serem produzidas (ID 369209232).
Sem mais provas, os autos vieram conclusos para julgamento.
É o relatório.
Fundamento e decido.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a obrigatoriedade do registro no Conselho Profissional é definida pela atividade principal da empresa ou pela natureza dos serviços prestados.
No presente caso, verifica-se no comprovante de inscrição e situação cadastral que a parte autora tem a seguinte atividade: ” 68.22-6-00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária.”
Consta em seu contrato social que o seu objeto social é o seguinte:
DO OBJETO SOCIAL
Cláusula Terceira – A sociedade terá por objeto o exercício das seguintes atividades econômicas: síndico profissional na gestão de condomínios residenciais e administração de propriedades imobiliárias.
Parágrafo único. As atividades de síndico profissional na gestão de condomínios residenciais e administração de propriedades imobiliárias serão exercidas no estabelecimento eleito como sede (matriz).
Pois bem. De acordo com a Lei nº 4.769/65:
“Art 15. Serão obrigatoriamente registrados nos C.R. T.A. as emprêsas, entidades e escritórios técnicos que explorem, sob qualquer forma, atividades do Técnico de Administração , enunciadas nos têrmos desta Lei.”
Por sua vez o Decreto nº 61.934/67:
“Art 12. As sociedades de prestação de serviços profissionais mencionados neste Regulamento só poderão se constituir ou funcionar sob a responsabilidade de Técnico de Administração devidamente registrado e no pleno gôzo de seus direitos sociais. § 1º O Técnico de Administração, ou os Técnicos de Administração, que fizerem parte das sociedades mencionadas neste artigo, responderão, individualmente, perante os Conselhos, pelos atos praticados pelas Sociedades em desacordo com o Código de Deontologia Administrativa.
§ 2º As Sociedades a que alude êste artigo são obrigadas a promover o seu registro prévio no Conselho Regional da área de sua atuação, e nos de tantas em quantas atuarem, ficando obrigadas a comunicar-lhes quaisquer alterações ou ocorrências posteriores nos seus atos constitutivos.”
No presente caso, embora o autor tenha constituído uma empresa individual, resta incontroverso que a atividade por ele exercida consiste na prestação de serviços de síndico profissional, cuja função primordial é a administração do patrimônio de terceiros. Tal atividade configura uma atividade técnica de gestão imobiliária, que exige conhecimento especializado e responsabilidade fiduciária, caracterizando-se como uma função típica de administração de bens alheios.
Ademais, o comprovante de inscrição e situação cadastral do autor indica a atividade econômica principal classificada sob o código CNAE 68.22-6-00, correspondente à “Gestão e administração da propriedade imobiliária“, confirmando que sua atividade está vinculada à administração patrimonial.
Dessa forma, resta claro que a empresa individual constituída pelo autor desenvolve serviços típicos de síndico profissional, cuja natureza técnica e fiduciária os insere no âmbito de fiscalização e controle do CRA/SP, conforme previsto na legislação vigente e confirmado pela jurisprudência pertinente.
A jurisprudência consolidada reconhece que a prestação de serviços de síndico profissional se enquadra no âmbito da administração, sujeitando-se à regulamentação do CRA/SP, conforme entendimento reiterado em decisões do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região:
“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO DO ESTADO DE SÃO PAULO. REGISTRO DE EMPRESA DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DE REGISTRO MANTIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. A questão devolvida a esta E. Corte diz respeito à obrigatoriedade de registro junto ao Conselho Regional de Administração do Estado de São Paulo – CRA/SP.
2. A Lei 6.839/80 veio disciplinar o registro dos profissionais e empresas nas entidades competentes de acordo com sua atividade básica, para acabar com a exagerada multiplicidade de registros de uma só empresa, com fins puramente de arrecadação.
3. Entende o C. STJ que o critério de obrigatoriedade de registro no Conselho Profissional é determinado pela atividade básica da empresa ou pela natureza dos serviços prestados. Precedente (RESP 200800726124).
4. Compulsando-se os autos, consta que o objeto social da empresa é a prestação de serviços na área de administração, manutenção, limpeza e conservação de condomínios prediais e intermediação de negócios em geral, conforme cláusula Segunda do Contrato Social.
5. Observo, também, pelo comprovante de inscrição da empresa no CNPJ da Receita Federal do Brasil, que atua sob a denominação de fantasia Prestare Administradora de Condomínios.
6. A jurisprudência já consagrou que as empresas administradoras de condomínio sujeitam-se à fiscalização e controle dos Conselhos Regionais de Administração.
7. Apelação improvida. (TRF3 – ApCiv – 5000100-66.2020.4.03.6136 – Rel. Des. Fed. NERY DA COSTA JUNIOR – Data de julgamento: 12/11/2021).
“ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO DO ESTADO DE SÃO PAULO. EMPRESA QUE PRESTA CONSULTORIA EM GESTÃO EMPRESARIAL. ATIVIDADE SUJEITA A FISCALIZAÇÃO. APELAÇÃO E REMESSA OFICIAL PROVIDAS.
1. A questão devolvida a esta E. Corte diz respeito à obrigatoriedade de registro junto ao Conselho Regional de Administração do Estado de São Paulo – CRA/SP.
2. A Lei nº 4.769/65 dispõe, em seu art. 2º, que”a atividade profissional de Técnico de Administração será exercida, como profissão liberal ou não, mediante: a) pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens, laudos, assessoria em geral, chefia intermediária, direção superior; b) pesquisas, estudos, análise, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e contrôle dos trabalhos nos campos da administração, como administração e seleção de pessoal, organização e métodos, orçamentos, administração de material, administração financeira, relações públicas, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais, bem como outros campos em que êsses se desdobrem ou aos quais sejam conexos”.
3. Os arts. 14 e 15 da mesma lei determinam que”só poderão exercer a profissão de Técnico de Administração os profissionais devidamente registrados nos C.R. T.A., pelos quais será expedida a carteira profissional”, e que”serão obrigatoriamente registrados nos C.R. T.A. as emprêsas, entidades e escritórios técnicos que explorem, sob qualquer forma, atividades do Técnico de Administração, enunciadas nos têrmos desta Lei”.
4. O art. 1º, Parágrafo Único, da Lei nº 7.321/85, alterou para”Administrador”a denominação da categoria profissional de” Técnico de Administração “.
5. Entende o C. STJ que o critério de obrigatoriedade de registro no Conselho Profissional é determinado pela atividade básica da empresa ou pela natureza dos serviços prestados . Precedente (RESP 200800726124, HERMAN BENJAMIN, STJ – SEGUNDA TURMA, DJE DATA:09/10/2009 ..DTPB:.).
6. Nesse sentido, o objeto social da apelada contempla as seguintes atividades: assessoria, consultoria, orientação e assistência operacional para gestão empresarial e de negócios, bem como serviços de apoio administrativo, contratos, organização e planejamento prestados a empresas (ID 149549367). Ainda, consta do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) como objeto social” serviços combinados de escritório e apoio administrativo “.
7. Uma vez que exerce como atividade fim a consultoria em gestão empresarial, atividade privativa de Administrador, exigível o registro da apelada junto ao CRA/SP. Precedentes (TRF 3a Região, 3a Turma, ApCiv – APELAÇÃO CÍVEL, 5004937-15.2019.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal DENISE APARECIDA AVELAR, julgado em 25/09/2020, Intimação via sistema DATA: 29/09/2020 / TRF 3a Região, TERCEIRA TURMA, Ap – APELAÇÃO CÍVEL – 2283138, 0006745-42.2016.4.03.6102, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO CEDENHO, julgado em 05/12/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:12/12/2018 / TRF 3a Região, TERCEIRA TURMA, Ap – APELAÇÃO CÍVEL – 2146584, 0002256-49.2013.4.03.6107, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO CEDENHO, julgado em 8/10/2017, e-DJF3 Judicial 1 DATA:27/10/2017 ).
8. Reformada a r. sentença para julgar improcedente a ação e condenar a autora a arcar com honorários advocatícios de sucumbência que ficam fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
9. Apelação e remessa oficial providas. (TRF3 – ApelRemNec – 5010633-95.2020.4.03.6100 – Rel. Des. Fed. ANTONIO CARLOS CEDENHO – Data de julgamento: 27/07/2021).
A propósito, a Administração de Condomínios visa gerir profissionalmente bens de terceiros, aplicando técnicas de administração para alcançar os objetivos dos proprietários e gerar benefícios sociais, como empregos e movimentação econômica.
Dessa forma, a gestão inclui os aspectos patrimonial, financeiro e mercadológico, com atividades como planejamento, coordenação e controle, elaboração do orçamento anual, manutenção do patrimônio, administração dos recursos aprovados em assembleia e análise de mercado para ajustar as taxas condominiais.
Nesse contexto, empresas de Administração de Condomínios atuam na área de Administração, por isso devem ser fiscalizadas pelo Conselho Regional de Administração (CRA) da região onde prestam serviços. É obrigatório que essas empresas se registrem no CRA e tenham um Administrador como Responsável Técnico. Dessa forma, a fiscalização do CRA é legítima, incluindo a aplicação de multas e a exigência de registro cadastral, conforme previsto na Lei nº 6.839/80.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE OS PEDIDOS constantes da inicial. Por conseguinte, JULGO EXTINTO o processo com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC.
[…]
(TRF3- PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL, processo Nº 5007918-07.2025.4.03.6100. Juiz Federal MARCO AURELIO DE MELLO CASTRIANNI, julgado em: 31/07/2025)