Registro de Empresas

As profissões regulamentadas são criadas e normatizadas por Lei no Brasil com o intuito de garantir qualidade e zelo aos exercícios profissionais, cuja prática exige preparo técnico e intelectual, podendo trazer lesão e prejuízos de grande intensidade aos clientes e sociedade. Assim, ao regulamentar uma profissão, a legislação determina a habilitação necessária, bem como sua sujeição à disciplina do Estado.

O Conselho Regional de Administração é uma Autarquia Federal criada pela Lei 4.769/65 e seu regulamento aprovado pelo Decreto 61.934/67, com a missão de habilitar, fiscalizar e disciplinar o exercício da Administração no país, em atendimento ao dever de Estado contido no inciso XXIV do art. 21 da Constituição Federal.

De acordo com o art. 15 da Lei 4.769/65 serão registrados nos CRA’s as Empresas que pratiquem atividades de Administração sob qualquer forma.

Art. 15 Serão obrigatoriamente registrados nos CRAs as empresas, entidades e escritórios técnicos que explorem, sob qualquer forma, atividades de Administrador, enunciadas nos termos desta Lei.

A Administração é a ciência que estuda as práticas de gestão de organizações, visando o alcance de objetivos de todos os envolvidos, seja de instituições com ou sem fins lucrativos, sendo esta prática habilitada, fiscalizada e disciplinada pelo Sistema CFA/CRA’s.

A Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária é o exercício da Administração de Condomínios, residenciais ou comerciais.

De acordo com Cavalcante (1972, apud INÁCIO 2008), Administração de Condomínios é:

Um conjunto de processos administrativos que visa o bem-estar social de sua comunidade e a valorização de imóvel. É uma atividade mesclada de arte e ciência, que leva o síndico a alcançar os seus objetivos com menos desperdício de energia humana, mais economia de tempo e de recursos e menos atritos nas relações humanas.

As principais atividades que uma Administradora de Condomínios e Sindicaturas desenvolvem, são as seguintes:

Suas atribuições são basicamente as de um gerente geral, competindo-lhe a dirigir a totalidade do condomínio: contratar, orientar e demitir empregados e outros servidores; efetuar as compras necessárias de material de consumo, pagar contas e tributos e fazer tudo o mais que for necessário (MACHADO & ARAÚJO, 2004, p. 59)

É a gestão de todos os recursos que envolvem a administração de um condomínio, como por exemplo: recursos financeiros, recursos materiais e recursos humanos. E o objetivo da Administração de Condomínios é justamente gerir profissionalmente todos esses recursos de terceiros, utilizando-se de todas as técnicas de Administração para que o condomínio agregue valor e bem-estar a todos os seus moradores. Atualmente a administração de condomínios é similar a governança de uma empresa, em função do crescimento das exigências legais, tecnológica, eficiência e transparência.

Analisando-se todos os recursos envolvidos na Administração de Condomínios, percebe-se que ela permeia por vários campos da Administração, quais sejam: Administração Financeira (recursos financeiros), Administração Patrimonial (recursos materiais – manutenção estrutura e segurança geral), Administração e Seleção de Pessoal (recursos humanos) e Administração de Material (recursos materiais).

De acordo com a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), no desempenho de suas atividades, uma empresa desse ramo recebe do condomínio, conforme definido em contrato, a atribuição de exercer a gestão administrativa (engloba patrimonial e materiais), financeira e de recursos humanos, conforme detalha o Boletim Informativo Especial, da AABIC, São Paulo, 2005:

“Gestão administrativa: Organização administrativa dos setores; Compras; Gestão de contratos com terceiros; Organização de promoções; Organização de Eventos. Elaboração de Planilhas de concorrência e acompanhamento financeiro; Administração do Almoxarifado; Gestão de materiais; Gestão de contratos de conservação e manutenção.

Gestão Financeira: Controle de custos; Elaboração e acompanhamento da previsão orçamentária; Gestão de fundos de reserva; Controle das receitas e despesas; Administração do caixa (contas a pagar e a receber); Controle das despesas ordinárias e extraordinárias; Definição da cota de rateio;

Cobrança de taxas de condomínio em atraso; Gestão da inadimplência; Gerir os recursos investidos.

Gestão de Recursos Humanos: Admitir e demitir pessoas; Definir as atribuições e requisitos necessários para ocupar os cargos; Definir as políticas de recompensa e remuneração; Recrutar e selecionar pessoas; Treinar e Desenvolver pessoas; Alocar os funcionários de acordo com as competências pessoais”.

Além das atividades mencionadas, podem ser contratados os seguintes serviços: emissão de boletos, preparação das atas das assembleias, circulares, notificações, levantamento de preços para realização de obras, elaboração do demonstrativo financeiro mensal, apresentação da prestação de contas anual, retenção e recolhimentos dos tributos, cumprir todas as exigências trabalhista e previdenciária, transmitir todos os dados para o e-Social e EFD-REIF.

Compete também à empresa administradora, orientar ao síndico quanto a contratação de profissionais habilitados, fomentando o cumprimento de todas as exigências relacionadas a segurança do trabalho, combate de incêndio, limpeza de caixa d’água, análise de água, desinsetização, avaliação estrutural, danos elétricos, brigada de incêndio, inspeção do para-raio e seguro. Visto que falhas nos serviços aqui descritos, pode ocasionar responsabilidades Cíveis e Criminal ao Síndico.

O objetivo do segmento de administração de condomínio é gerir de forma profissional bens de terceiros. A responsabilidade contratual para empresas administradoras está estabelecida no Código Civil, Art. 593 a 609. Nos casos de sindicatura a responsabilidade é transmitida por meio da assembleia de eleição ou escolha dos síndicos que assumem um mandato, de acordo com o Código Civil, que determina:

Art. 653 – Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses….”

[…]

“Art. 661- O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.”

Utilizando as técnicas de administração irão administrar bens de terceiros sob vários aspectos de gestão, que englobam:

  • A gestão da manutenção desse patrimônio,
  • A identificação das melhores oportunidades para aplicação dos recursos financeiros oriundos da receita auferida.
  • Administração de pessoal,
  • Administração financeira,Administração de material,
  • Administração de manutenção,
  • Administração de segurança,
  • Gestão de riscos,
  • Administração mercadológica, etc.,

O CRA-ES recebe inúmeras reclamações dos serviços de Administradoras de Condomínios, sobre suspeitas em atividades de gestão fora dos padrões técnicos e éticos estabelecidos pelo Sistema CFA/CRA’s.