Registro nos Conselhos Regionais de Administração é exigido apenas de síndicos profissionais e empresas especializadas em gestão condominial
O crescimento do mercado de condomínios no Brasil ampliou o debate sobre a importância da profissionalização na gestão do setor. Devido à influência e complexidade desses empreendimentos, especialistas apontam que a atuação de síndicos profissionais se tornou ainda mais necessária.
Dados do Censo Demográfico de 2022, feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), indicam que ao menos 15% da população brasileira vive em condomínios, sejam eles verticais ou horizontais. Nas últimas três décadas, o setor registrou um aumento de 320% no número de apartamentos construídos no país, com cerca de 7,8 milhões de novas unidades entre 1984 e 2019.
Segundo explica o coordenador da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CEAC) do Conselho Federal de Administração (CFA), Adm. Inácio Guedes Borges, a atuação de síndicos profissionais devidamente registrados nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs) garante maior proteção para os moradores e para toda a sociedade.
“Isso significa mais segurança para os condôminos, que passam a contar com um melhor serviço na prestação de contas profissional; na gestão e valorização patrimonial do seu condomínio; maior controle orçamentário e financeiro; gestão de inadimplência; maior segurança jurídica e conformidade legal; uma gestão eficiente da mão de obra do condomínio; e redução de riscos trabalhistas na gestão dos funcionários”, pontua o administrador.
De acordo com a Resolução Normativa CFA nº 664/2025, é obrigatório o registro nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs) para pessoas físicas e empresas que atuam como síndicos profissionais ou exercem a administração de condomínios. A exigência ocorre porque esses profissionais atuam de forma remunerada na gestão de bens de terceiros, exercendo a atividade com características empresariais e finalidade profissional.
“O registro é obrigatório apenas para síndicos profissionais e empresas de sindicatura/administradoras de condomínios. Esses profissionais atuam de forma técnica na gestão patrimonial, financeira e de pessoal do condomínio — atividades que a legislação define como próprias da área de Administração”, reforça o Adm. Inácio.
Síndico morador não precisa de registro
Ao contrário dos síndicos profissionais, os síndicos moradores ou proprietários não estão sujeitos à exigência de registro em conselho profissional. Isso porque, nesses casos, a função não é exercida como atividade comercial ou profissional, mas como uma atribuição vinculada à representação do próprio condomínio.
Conforme reforça o Parecer Técnico CFA nº 01/2023, que trata da gestão condominial, por ser eleito pelos moradores do seu próprio condomínio, o síndico morador não exerce atividade profissional, mas sim um mandato temporário, fundamentado em artigos do Código Civil.
O coordenador da CEAC alerta, ainda, para a circulação de informações equivocadas sobre a atuação e fiscalização dos Conselhos de Administração, especialmente devido ao grande volume de recursos movimentados pelo setor. Para ele, essas distorções sobre a figura do síndico morador e sobre os Conselhos de Administração são alimentadas por interesses de quem resiste à regulamentação profissional.
“A regulamentação profissional dos prestadores de serviços e das empresas especializadas no setor confronta quem deseja atuar sem seguir critérios técnicos, escapar da fiscalização e, consequentemente, se manter impune diante de fraudes, prejuízos e até atividades criminosas”, afirma o coordenador.
Para garantir segurança aos condôminos, o Conselho Federal e os Conselhos Regionais de Administração atuam como órgãos de fiscalização e proteção social, certificando que profissionais que assumem a administração de patrimônio de terceiros possuam capacitação técnica em gestão financeira, patrimonial e de pessoal.
CFA e CRAs agentes de fiscalização
Além de sua relevância social e urbana, o segmento condominial possui papel estratégico na economia brasileira, funcionando como um verdadeiro ecossistema econômico permanente. Segundo o especialista em gestão condominial, coordenador do Grupo Temático de Administração de Condomínios do CRA-MG e integrante do CEAC do CFA, o Adm. Daniel Moreira Gomes, os condomínios representam hoje uma das mais estáveis e recorrentes fontes de circulação de recursos no país.
Ele destaca ainda que a profissionalização da gestão condominial potencializa esse impacto econômico positivo. Segundo o administrador, uma gestão técnica e qualificada permite maior controle do orçamento, redução de desperdícios, planejamento de longo prazo e valorização dos imóveis.
Esses fatores impactam diretamente o patrimônio das famílias e contribuem para a arrecadação indireta de tributos, fortalecendo a economia local.
“Fortalecer a governança condominial é fortalecer a economia como um todo. O condomínio deixou de ser apenas um espaço de moradia e passou a ser um agente econômico relevante, que exige gestão profissional, responsabilidade social e visão estratégica”, conclui o administrador Daniel Moreira Gomes.
Os especialistas também chamam atenção para os riscos associados à falta de qualificação de quem assume a gestão do setor. A situação pode resultar em falhas de governança, fragilidade nos controles, problemas de manutenção, passivos trabalhistas e prejuízos financeiros e estruturais aos condôminos.
“Têm sido recorrentes as notícias de fraudes, desvio de recursos e até da atuação de grupos criminosos na gestão de condomínios. A falta de regulamentação na administração de condomínios por uma autarquia federal com o poder de polícia preocupa, pois deixa caminho livre para a impunidade e a repetição de práticas irregulares, que podem gerar prejuízos significativos e até a perda do imóvel por execução de dívidas”, alerta o Adm. Inácio Guedes.
Nesse aspecto, ele explica que, com a regulamentação da atividade do Administrador Condominial pelo Conselho Federal de Administração, é possível garantir maior segurança à sociedade contra a atuação de pessoas inabilitadas e a aplicação de punição cabível quando necessária.
Manual de Gestão Condominial CFA
Para a coordenadora do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios (GEAC) do Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA/SP) e membro da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CEAC) do CFA, Admª Rosely Schwartz, as exigências legais ligadas à administração de condomínios residenciais podem ser comparadas às do mundo empresarial.
“Para atender a todas as necessidades atuais da gestão condominial, o mercado tem exigido que o síndico tenha capacitação comprovada”, destaca.
Em busca de orientar e contribuir para as melhores práticas de gestão condominial, em outubro, o Conselho Federal de Administração (CFA) lançou a segunda edição do Manual das Principais Atividades da Administração de Condomínios. A nova versão amplia e atualiza o escopo da edição anterior, que trouxe luz às atribuições dos profissionais da Administração nesse ramo.
Com isso, passaram a ser incorporadas às atividades exercidas por síndicos profissionais e pelas empresas de sindicatura. Em sua extensão, o guia detalha aspectos fundamentais, como o Código de Conduta; os princípios básicos para profissionais e empresas administradoras de condomínios; responsabilidades e obrigações das administradoras; e as principais atividades que essas empresas desenvolvem.
Mercado promissor e de desafios
Há mais de três décadas, Silayne de Fátima Oliveira Viccini atua profissionalmente na área de administração de condomínios. Embora seja natural do estado do Rio de Janeiro, foi em Minas Gerais que deu início à sua trajetória empreendedora na gestão condominial, fundando em Juiz de Fora (MG) a empresa Lazuli.
“Eu considerava a administração de condomínios um mercado promissor, porém carente de administração profissional especializada. Enxerguei ali não apenas um desafio, mas uma excelente oportunidade, especialmente diante do crescimento do setor imobiliário”, conta.
Para ela, a gestão de condomínios é um universo singular, com características próprias, funcionando como uma verdadeira empresa. Atualmente, ela conta com uma equipe de nove colaboradores e menciona os desafios constantes que envolvem sua profissão, desde atuação administrativa e jurídica até mediação de conflitos e gestão ampla e integrada.
“É essencial jamais perder de vista o verdadeiro coração do condomínio: as pessoas que nele vivem. Com técnica, transparência e eficiência, é preciso promover o equilíbrio e a harmonia entre os moradores, elementos fundamentais para o adequado funcionamento desse universo tão complexo e, ao mesmo tempo, tão rico”, declara.
Para a especialista Rosely Schwartz, síndicos e empresas administradoras bem qualificadas fazem toda a diferença para os bons resultados e satisfação dos moradores.
“As exigências legais do setor crescem todos os dias e, para que a gestão dos síndicos profissionais tenha bons resultados, é primordial a aplicação dos fundamentos científicos da administração, como o planejamento, organização, controle e direção”, finaliza.
Ana Paula Sousa
Assessoria de Comunicação CFA